用途地域とは？土地購入時に確認すべき？

土地の用途地域とは、建てられる建物を決めたエリアのことです。用途に応じた13のエリアに分けられています。

用途地域とは

用途地域とは、用途に応じて分けられたエリアのことです。13地域があり、それぞれ建てられる建物と建てられない建物があります。用途地域の目的は計画的な市街地の形成のためです。

たとえば戸建住宅を建てたとします。その周囲が大きな工場ばかりの工場地帯なら住みづらいでしょう。商業施設も同様です。前後左右がスーパーやショッピングモールばかりだと人の目が気になり、騒音問題もあります。日当たりの問題も生じるでしょう。そのため、エリアごとに用途を決めているのが用途地域です。

用途地域の種類について

用途地域は13に分けられていますが、大きく3つに分類できます。住居系・商業系・工業系です。住居系は田園住居地域も含まれます。商業系は商業施設が並ぶエリアです。工業系は工場を中心に据えて利便性を高めています。では、13の用途地域について特徴をご紹介します。

第一種低層住居専用地域

10mや12mに制限された低層住宅エリアです。戸建て以外に低層マンションや小・中学校なら建てられます。床面積合計50平方メートル以下なら店舗の建築も可能です。ただし一般的なコンビニは建てられません。

第二種低層住居専用地域

建てられる建物の高さは第一種低層住居専用地域と共通です。ただし、店舗は床面積150平方メートルまでなら建てられます。コンビニや飲食店も可能です。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅エリアです。建物の高さに制限はありません。2階建て以内と床面積500平方メートル以下の店舗なら建てられます。幼稚園から大学までの教育施設や、病院や図書館の他、神社やお寺も可能です。

第二種中高層住居専用地域

第一種と同様、中高層住宅エリアです。建てられる建物も第一種と共通しています。プラスして、2階建て以内で床面積1500平方メートル以下の店舗や事務所が建築可能です。

第一種住居地域

住宅環境を守るためのエリアです。住宅以外は、第一種・第二種中高層住居専用地域で許されている建物を建てられます。その他、3,000平方メートルまでの店舗や事務所やホテルも可能です。

第二種住居地域

第一種住居地域と同様に住宅環境を守るためのエリアです。建てられる建物は第一種住居地域と共通しています。ボーリング場やスケート場の他、床面積10,000平方メートル以下ならカラオケややパチンコ屋もOKです。

準住居地域

国道や幹線道路沿いで指定されることが多いエリアです。第二種住居地域と建てられる建物は同じですが、他に車庫や倉庫などが許可されています。作業場の床面積150平方メートル以下の自動車修理工場や、客席部分200平方メートル未満の映画館や劇場も可能です。

田園住居地域

第一種低層住居専用地域に近い制限です。農業と調和した低層住宅の環境を守ります。幼稚園から高校までの教育施設や図書館や病院の他、神社や寺院が可能です。2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

近隣商業地域

周辺住民が日用品の買い物をするエリアです。準住居地域より制限がゆるく設定されています。店舗や事務所の他、劇場や映画館も床面積制限が設けられていません。床面積150平方メートル以下なら、危険性がない、環境悪化がないという条件で工場も建てられます。床面積300平方メートル以下なら自転車修理工場もOKです。

商業地域

近隣商業地域より緩やかです。銀行や映画館の他、百貨店や飲食店などが立ち並びます。風俗施設や小規模工場も可能です。

準工業地域

軽工業の工場とサービス施設のエリアです。危険度や環境悪化の可能性が大きい工場以外なら建てられます。住宅もOKですし、ホテルやボーリング場の他、教育施設も可能です。

工業地域

工場全般OKのエリアです。住宅や店舗も建てられます。ただし、ホテルや映画館、病院や教育施設は不可です。

工業専用地域

工場のためのエリアです。住宅は建てられません。工場なら制限がないです。

参照：【PDF】国土交通省｜用途地域
（https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf）

土地選びの際に覚えておきたいポイント

用途地域を理解すれば生活がイメージしやすい

用途地域では建てられる建物が制限されます。建ぺい率や容積率も違うのが特徴です。そのため、用途地域を理解することで実際にどんな生活になるのかイメージしやすくなります。

低層住居専用地域でコンビニは建てられませんが、第二種低層住居専用地域は建てられます。近くにコンビニがあって便利と感じるなら第二種低層住居専用地域のほうがいいでしょう。また、家のサイズや周辺の住環境を考える上でも用途地域は大きな意味を持ちます。

建ぺい率や容積率を最大限活かすことはできない

建物を建てる場合に注意したいのが斜線制限や絶対高さ制限です。建ぺい率や容積率をクリアしていても、高さ制限があるなら守らなければなりません。つまり高さ制限に引っかかって建てられないこともあります。

ハザードマップもチェック

用途地域だけを見て決めてはいけません。地盤や災害の歴史についてもチェックが必要です。地盤や災害の歴史を知りたいなら、ハザードマップをチェックしましょう。

ハザードマップには災害が発生した際の避難経路や避難場所が記されているのです。

注文住宅を建てる際、土地の購入のため用途地域をチェックして周辺環境も条件に合ったとします。しかし大雨や台風の際、近くの川が氾濫しやすいならどうでしょうか。床下浸水のリスクは高いです。逃げ送れると命の危険もあります。そのため、ハザードマップも併せてチェックが必要です。

用途地域の調べ方は？

用途地域は簡単に調べられる

自分で調べたい場合、インターネットを利用すれば簡単に情報収集ができます。GoogleやYahooで市町村名と用途地域を検索してみてください。対象市町村の用途地域マップがヒットします。

用途地域マップは項目ごとに色分けされているため情報把握に便利です。考えているエリアの用途地域はなにかを一目で把握できます。他にも用途地域を得たいなら、注文住宅を依頼しようとしているハウスメーカーや工務店に聞いてみてください。

とくに地域密着タイプの会社なら細かな部分でも把握しています。注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店がすでにあるなら質問すればすぐに答えてくれるでしょう。

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